La Chine pousse les promoteurs à vendre des logements achevés, réforme du financement immobilier

Le gouvernement a présenté des directives qui privilégient désormais la commercialisation de logements achevés plutôt que la vente en l’état de construction. Trois autorités centrales ont publié ces mesures et des dispositifs financiers simultanés pour mieux encadrer les ventes et réduire l’exposition aux risques liés aux fonds des chantiers.

Un seuil technique recule la mise en vente La principale règle impose que la structure porteuse d’un immeuble soit achevée avant d’ouvrir les ventes. Sont concernés la fondation, le plancher en béton et la toiture. Dans de nombreuses villes, les promoteurs pouvaient jusqu’ici lancer des préventes dès que les fondations étaient posées. Selon l’estimation d’un cabinet chinois, cette nouvelle exigence pourrait repousser d’environ un an le calendrier de certaines préventes, le temps d’achever ces éléments structurels.

Contrôle des flux et condition des paiements Les textes recommandent que tous les versements des acquéreurs, acomptes et prêts compris, transitent par des comptes dédiés placés sous supervision. Les décaissements vers les promoteurs ne seront autorisés qu’après vérification finale des logements. Les sommes ne peuvent être versées aux promoteurs que lorsque les logements ont passé des inspections finales effectuées par le promoteur sous la surveillance des autorités locales du logement. Cette mécanique cherche à limiter les détournements de fonds et les arrêts de chantiers.

Mesures de soutien pour la transition Pour atténuer l’impact financier, la banque centrale a demandé qu’un financement de projet soit adossé à une banque chef de file. Elle a aussi porté la durée maximale des prêts hypothécaires personnels de 30 à 40 ans. L’autorité des marchés financiers propose, de son côté, de revoir le mode d’évaluation du financement des promoteurs en se fondant sur l’état d’un projet plutôt que sur la seule solvabilité d’un promoteur.

Un système ancien mais amendé Le système de prévente, né dans les années 1990, a permis de financer l’urbanisation et l’expansion rapide du parc résidentiel. Il a toutefois montré ses limites après 2021, lorsque le ralentissement du marché a mis au jour des projets stoppés et des problèmes de gestion des fonds. Les dernières mesures ne suppriment pas la prévente pour les projets déjà lancés, mais elles devraient ralentir sa pratique à mesure que les chantiers se mettent en conformité avec les nouvelles exigences structurelles et financières.